Разрешение на строительство частного дома в России: как получить и какие документы нужны

Разрешение на строительство частного дома больше не нужно — но есть нюансы

С августа 2018 года разрешение на строительство для объектов ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и садовых домов отменено. Его заменило уведомление о планируемом строительстве — принципиально другой документ по логике: вы не просите разрешения, вы уведомляете администрацию о своих намерениях, а она обязана проверить соответствие параметров нормам и ответить в течение 7 рабочих дней.
Это изменение закреплено Федеральным законом №340-ФЗ, который внёс поправки в Градостроительный кодекс РФ. Уведомительный порядок действует для домов высотой не более 3 надземных этажей и не выше 20 м, предназначенных для проживания одной семьи, на участках с категорией «земли населённых пунктов» с ВРИ (вид разрешённого использования) «ИЖС» или «ЛПХ» (личное подсобное хозяйство, приусадебный участок), а также на землях СНТ (садовое некоммерческое товарищество) при условии нахождения в границах населённого пункта.
Для домов, не вписывающихся в эти параметры — например, выше 20 м или предназначенных для нескольких семей, — разрешение на строительство по-прежнему требуется в общем порядке.
Главный практический вывод: уведомление — не формальность. Администрация проверяет реальные параметры вашего будущего дома: отступы, высоту, этажность. Если хотя бы один параметр не соответствует ПЗЗ (правила землепользования и застройки) или нормативам, придёт отказ. Начать строительство до получения положительного ответа — значит строить самострой.

Пошаговый порядок действий

Шаг 1. Получите ГПЗУ до подачи уведомления

ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — обязательный документ, без которого невозможно правильно заполнить уведомление. В нём указаны: допустимые параметры застройки (высота, процент застройки, этажность), отступы от красных линий и границ участка, действующие охранные зоны и ограничения.
ГПЗУ заказывается бесплатно в местной администрации или через Госуслуги. Срок подготовки — 14 рабочих дней. Без актуального ГПЗУ вы не знаете точных параметров, в которые должен вписаться дом, — и рискуете получить отказ из-за несоответствия.
Например: в разных муниципалитетах Подмосковья минимальный отступ от границы соседнего участка варьируется от 3 до 5 м. В некоторых населённых пунктах ПЗЗ ограничивают высоту застройки 8–10 м — меньше стандартных 20 м. Узнать актуальные параметры именно вашего участка можно только из ГПЗУ.
О том, как проверить участок на охранные зоны и ограничения ещё до покупки, чтобы не столкнуться с отказом уже на этапе уведомления — в материале о выборе участка под дом.

Шаг 2. Подготовьте схему планировочной организации участка

СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка) — обязательное приложение к уведомлению. Это схема участка с обозначением места расположения будущего дома, отступов от границ, подъездных путей и иных объектов. Выполняется в масштабе на основе топографической съёмки.
СПОЗУ не требует подписи лицензированного проектировщика — её может составить сам владелец. Но ошибки в отступах или неправильно указанное расположение дома на участке приведут к отказу. Поэтому на практике СПОЗУ заказывают у кадастровых инженеров или проектировщиков — это стоит 3 000–10 000 руб. и занимает 1–3 дня.
Основа для СПОЗУ — топографическая съёмка участка с актуальными границами. Если топосъёмка не делалась или устарела, СПОЗУ составляется неточно. Зачем нужна топографическая съёмка и как она связана с генеральным планом участка — в материале о топосъёмке и генплане.

Шаг 3. Подайте уведомление о планируемом строительстве

Уведомление подаётся одним из трёх способов: лично в МФЦ (многофункциональный центр), через Госуслуги или напрямую в администрацию муниципального образования. Через Госуслуги — быстрее всего: заявление принимается в день подачи, ответ приходит в личный кабинет. 
Форма уведомления утверждена Приказом Минстроя России №591/пр от 19.09.2018. Заполняются: данные о заявителе, кадастровый номер участка, сведения о праве на участок, параметры планируемого объекта (количество этажей, высота, площадь застройки, отступы от границ), сведения об отсутствии разделения дома на самостоятельные объекты.
К уведомлению прикладываются: паспорт заявителя, правоустанавливающий документ на участок (если право не зарегистрировано в ЕГРН), СПОЗУ, описание внешнего облика дома (для исторических поселений — обязательно, для остальных территорий — по запросу администрации).
Государственная пошлина за подачу уведомления не взимается.

Шаг 4. Получите уведомление о соответствии

В течение 7 рабочих дней администрация проверяет три параметра: соответствие ВРИ участка, соответствие параметров дома допустимым по ПЗЗ, отсутствие нарушений охранных зон. По результатам приходит уведомление о соответствии (положительный ответ) или уведомление о несоответствии (отказ).

• Уведомление о соответствии действует 10 лет. Это срок, в течение которого нужно завершить строительство и подать уведомление об окончании. Если за 10 лет дом не построен — уведомление придётся подавать заново.
• Уведомление о соответствии не означает, что параметры заморожены навсегда: если вы в процессе строительства решили изменить этажность или площадь застройки, необходимо подать новое уведомление об изменении параметров и дождаться нового ответа.

Шаг 5. Стройте в соответствии с уведомленными параметрами

Это ключевое условие, которое часто нарушают: уведомили об одних параметрах — построили другие. Например, в уведомлении указали дом 8×10 м, а в процессе расширили до 9×12 м. Или планировали два этажа, добавили мансарду с полноценными окнами, которая по факту стала третьим этажом.
При подаче уведомления об окончании строительства технический план составляет кадастровый инженер по фактическим параметрам дома. Если они расходятся с уведомленными более чем на допустимое отклонение — администрация направит уведомление о несоответствии, и дом не будет поставлен на кадастровый учёт в нормальном порядке.

Шаг 6. Подайте уведомление об окончании строительства

Не позднее 1 месяца после завершения строительства подаётся уведомление об окончании строительства. К нему прикладывается технический план дома, подготовленный кадастровым инженером. Стоимость технического плана — 10 000–25 000 руб. в зависимости от региона и площади дома.
Администрация в течение 7 рабочих дней проверяет соответствие фактических параметров уведомленным и самостоятельно направляет документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности. Владельцу остаётся получить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
С момента регистрации права собственности дом существует юридически: его можно продать, подарить, заложить, передать по наследству.

Типичные причины отказа и как их избежать

Почему приходит отказ

1. Нарушение отступов — самая частая причина. Минимальный отступ от границы соседнего участка по СП 53.13330 — 3 м, от красной линии улицы — 5 м, от красной линии проезда — 3 м. Но ПЗЗ конкретного муниципалитета могут устанавливать большие отступы. Если в СПОЗУ указан отступ 3 м, а ПЗЗ требуют 4 м — отказ.
2. Превышение параметров по высоте или этажности. Три надземных этажа и 20 м — это максимум для уведомительного порядка. Если ПЗЗ в вашей зоне ограничивают высоту 12 м — ваш трёхэтажный дом высотой 15 м не пройдёт, даже если он формально вписывается в федеральные нормативы.
3. Охранная зона на участке. Если часть участка или зона предполагаемого строительства попадает в охранную зону газопровода, ЛЭП (линия электропередачи), водопровода или объекта культурного наследия — в этой части строить нельзя. Администрация обязана указать на нарушение.
4. Неверный ВРИ. Если участок имеет ВРИ «для огородничества» или «сельскохозяйственное использование» — уведомление о строительстве жилого дома получит отказ автоматически.

Визуальная диагностика: как понять, что дом строится с нарушениями

Не все нарушения видны в документах — часть проявляется в процессе строительства.
Сосед поставил забор вплотную к вашему фундаменту. Это не его самоуправство — возможно, ваш фундамент заложен с нарушением отступа 3 м. Проверьте расстояние от оси фундамента до границы участка рулеткой. Если отступ менее 3 м — это нарушение, которое зафиксирует кадастровый инженер при составлении технического плана, и дом не пройдёт регистрацию.
Дом вышел за габариты, указанные в СПОЗУ. Разметку под фундамент делали вручную и сдвинули на 1–1,5 м. Проверяется геодезической выноской точек в натуру: кадастровый инженер выносит на участок угловые точки будущего дома строго по координатам СПОЗУ. Стоит 5 000–10 000 руб. и предотвращает проблемы с регистрацией.
Мансарда превратилась в полноценный этаж. Высота помещения мансарды выше 2,5 м на площади более 50% от площади этажа — это уже полноценный этаж по градостроительному законодательству. Если в уведомлении заявлено 2 этажа, а фактически получилось 3 — технический план отразит расхождение.

Когда откладывать нельзя

1. Если строительство уже началось без подачи уведомления или до получения ответа от администрации — это самострой с первого дня. Последствия: невозможность зарегистрировать право собственности в обычном порядке, риск предписания о сносе, штраф по статье 9.5 КоАП РФ до 5 000 руб. за строительство без уведомления.
2. Если уведомление о соответствии получено, но в процессе стройки параметры изменились существенно — подайте новое уведомление немедленно, не ждите завершения строительства. Чем больше построено с отклонением, тем дороже будет исправление или легализация.
3. Если администрация прислала уведомление о несоответствии — это не конец. Внимательно читайте основание отказа: в большинстве случаев причина устранима. Скорректируйте СПОЗУ или параметры дома и подайте повторно. О том, что происходит, если дом всё же построен без уведомления или с нарушениями, и как это решается — в материале о самострое в России.

Три шага для тех, кто начинает процесс

• Первый шаг — запросите ГПЗУ на свой участок через Госуслуги или МФЦ прямо сейчас, если ещё не сделали. Документ бесплатный, готовится 14 рабочих дней, и без него вы не знаете реальных параметров, в которые должен вписаться дом.
• Второй шаг — закажите топографическую съёмку участка и на её основе СПОЗУ. Только с актуальной съёмкой и правильно составленной схемой уведомление пройдёт проверку с первого раза.
• Третий шаг — подайте уведомление через Госуслуги и дождитесь письменного ответа администрации до начала любых земляных работ. Семь рабочих дней ожидания — несопоставимо малая цена по сравнению с последствиями строительства без согласования.